Avete mai valutato l’opportunità di acquistare un credito ipotecario?
Come funziona…. Intanto capiamoci, credito ipotecario è quello garantito appunto da ipoteca. E’ leggermente diverso dal credito fondiario, tipicamente ricondotto ad acquisto di abitazione o ristrutturazione e si differenzia per l’applicazione dell’art. 41 TUB.
Per l’aficionados lo so, è forse la prima volta che cito un articolo di legge, ma non preoccupatevi non ho nulla di particolare.
Ma spieghiamo cos’è il 41 TUB. E’ un privilegio previsto dal Testo Unico Bancario che prevede tra gli altri la diretta assegnazione delle somme in sede di esecuzione alla banca.
Come possiamo fare affari con tali crediti?
Semplice, le banche italiane soprattutto sono state spinte ormai da tempo a pulirsi dei crediti deteriorati che avevano in pancia, ottenendo così risultati di bilancio migliori. Tra questi crediti vi sono gli ipotecari che vengono spesso svenduti al mercato.
Con l’acquisto del credito abbiamo la possibilità di acquisire una duplice speculazione, quella immobiliare a mezzo della richiesta di assegnazione e quella relativa alla riscossione del credito nel suo intero.
Ad esempio supponiamo che la banca abbia un credito ipotecario del valore di 1 milione di euro. Noi naturalmente saremo ben felici di svolgere una trattativa al ribasso per l’acquisto del credito. Supponiamo quindi di pagarlo € 700.000,00. Avremmo così ottenuto un margine di € 300.000,00 in merito al credito acquisito.
Ora in pratica non ci resterà che avviare o, se già pendente, attendere la valutazione del CTU del Tribunale dell’immobile. Qualora la valutazione dello stesso sia pari o inferiore al milione di euro in qualità di creditori potremo richiedere l’assegnazione dell’immobile a valore di perizia. Diversamente altra chance è data dal mandare all’asta l’immobile cercando quindi un ricavo maggiore.
Attenzione, spesso anche il creditore ipotecario può avere interesse a partecipare personalmente all’asta, interesse che può essere dettato dal far lievitare il prezzo di vendita (mirando così ad un ricavo economico); oppure può partecipare cercando di aggiudicarsi l’immobile in caso il giudice non disponga l’assegnazione.
Ad oggi queste operazioni sono riservate per natura alle società ex art. 106 tub, di fatto società di recupero del credito parificate agli istituti bancari così ottenendo pari benefici anche in termine di applicazione del testo unico bancario. Tuttavia, non è escluso che anche privati o società una tantum possano porre in essere operazioni della medesima natura. Diversamente la medesima operazione è possibile porla in essere a mezzo di scrittura privata con la Banca, la 106 cedente o il fondo. In questi casi sarà l’istituto di credito a perseguire l’interesse del creditore ceduto ponendo in essere le azioni appena esposte.
Sperando di essere stato esaustivo vi rimando ai prossimi articoli ove affronteremo anche le altre opportunità del mondo degli NPL.